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세제개편안, 무주택자에게 닿는 줄은 4개: 월세공제 204만원과 적용 시점

안녕하세요.
8월 20일 2026년 세제개편안 입법예고가 끝났습니다.
9월 3일 이전에 국회로 넘어가는 정부안입니다.

종부세와 양도세 기사는 집이 있는 사람의 표입니다.
전월세로 사는 무주택자에게 닿는 줄과 적용 시점을 정리했습니다.

세제개편안에서 무주택자에게 닿는 항목

2026년 세제개편안은 11개 세법을 고칩니다.
집이 없는 사람에게 닿는 줄은 넷입니다.

월세 세액공제, 주택청약종합저축·전세대출 소득공제, 근로장려금입니다.

청년 IRP와 인적공제도 오르지만 무주택과는 무관합니다.

반대로 이번 개편의 큰 줄기는 비켜 갑니다.
1세대 1주택 장기보유특별공제와 종부세 개편입니다.
집을 가진 사람 기준의 개정입니다.

월세 세액공제	청년 17% · 공제 한도 연 1,200만원 (연 최대 204만원)
주택청약종합저축	공제액 그대로, 2028년 일몰만 삭제
전세대출 원리금	따로 사는 무주택 부부도 각각 공제
근로장려금	소득 상한 인상, 대상 73만 가구 증가
적용 시기	월세 세액공제와 근로장려금은 2027년 1월 1일 · 청약통장은 기준일 없음

2026년 세제개편안에서 무주택 임차인에게 닿는 4개 항목 비교표 — 월세 세액공제, 주택청약종합저축 소득공제, 전세대출 원리금 소득공제, 근로장려금의 개정 내용 — 초록색 칸이 이번에 숫자가 바뀌는 자리입니다

월세 세액공제 확대, 얼마나 늘어나나

세제개편안이 손대는 것은 공제율과 한도입니다.
지금은 낸 월세의 15%를 세금에서 빼 줍니다.
공제 대상 월세는 연 1,000만원까지만 인정됩니다.

개정안은 이 한도를 연 1,200만원으로 올립니다.
공제율은 총급여 5,500만원 이하에서 17%가 됩니다.
청년은 총급여와 관계없이 17%를 적용받습니다.
청년 기준은 15~34세이고 2029년 12월 31일까지입니다.

총급여 7,000만원인 청년이 월세 100만원을 냅니다.
연간 공제액이 150만원에서 204만원으로 늘어납니다.
1년에 54만원이 더 들어오는 셈입니다.

무주택 근로자·총급여 8,000만원 이하 요건은 그대로입니다.
전세보증금만 있는 쪽에는 이 항목이 닿지 않습니다.

월세 세액공제 현행과 개정안 막대 그래프 — 총급여 7,000만원 청년이 월세 100만원을 낼 때 연간 공제액이 150만원에서 204만원으로 증가 — 같은 월세를 내고도 연 54만원이 갈립니다

언제부터 적용되나

늘어난 월세 공제는 2027년 1월 1일 이후 지급분부터입니다.
올해 내고 있는 월세에는 적용되지 않습니다.

근로장려금도 기준일이 같습니다.
2027년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간분부터입니다.

인적공제와 청년 IRP는 무주택과 직접 상관은 없습니다.
다만 기준일은 2027년 1월 1일로 같습니다.

청약통장 소득공제만 기준일이 없습니다.
왜 그런지는 아래에서 따로 봅니다.

이 세제개편안은 아직 정부안입니다.
국회를 통과해야 확정됩니다.
12월 처리 과정에서 숫자가 바뀔 수 있습니다.

2026년 세제개편안 남은 일정 타임라인 — 8월 20일 입법예고 종료, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의, 9월 3일 이전 국회 제출, 12월 국회 처리, 2027년 1월 1일 적용 시작 — 빨간 점선이 오늘입니다. 다음 분기점은 8월 27일입니다

청약통장·전세대출·근로장려금

이번 세제개편안에서 주택청약종합저축은 상시화됩니다.
총급여 7,000만원 이하 무주택 세대주가 대상입니다.
연 300만원 한도로 납입액의 40%를 소득에서 뺍니다.
2028년 12월 31일이던 적용기한만 사라집니다.
새로 늘어나는 공제액은 없습니다.

전세대출 소득공제는 대상이 넓어집니다.
지금은 세대주인 무주택 근로자만 받습니다.
원리금 상환액의 40%를 연 400만원 한도로 뺍니다.
개정안은 주거를 달리하는 무주택 부부에게 각각 허용합니다.
다만 부부 합산 한도는 연 400만원 그대로입니다.

근로장려금은 받을 수 있는 소득 상한이 올라갑니다.
단독가구 총소득 기준이 2,600만원으로 오릅니다.
홑벌이는 3,700만원, 맞벌이는 5,200만원입니다.

최대지급액도 단독 180만원으로 15만원 오릅니다.
홑벌이는 310만원, 맞벌이는 360만원입니다.
각각 25만원과 30만원이 늘어난 값입니다.
정부 추계로는 수혜가구가 416만에서 489만 가구가 됩니다.

소득요건이 넓어져도 재산요건은 그대로입니다.
소득만 맞으면 받는 제도가 아닙니다.

근로장려금 가구 유형별 총소득 기준과 최대지급액 표 — 단독가구 2,200에서 2,600만원, 홑벌이 3,200에서 3,700만원, 맞벌이 4,400에서 5,200만원 — 왼쪽 흐린 값이 현행, 초록색이 개정안입니다

이 뒤에 볼 날짜

8월 27일 차관회의에 세법개정안이 올라갑니다
9월 1일 국무회의에서 의결됩니다
9월 3일 이전에 정기국회로 제출됩니다
12월 정기국회를 통과해야 확정됩니다
2027년 1월 1일이 대부분 항목의 적용 기준일입니다
이 글의 숫자는 2026년 8월 25일 기준 정부안입니다. 그 뒤 흐름은 다시 확인하세요

자주 묻는 질문

Q. 종부세·양도세 개편은 무주택자와 상관없나요?

장기보유특별공제 재편과 종부세 개편은 주택 보유자 기준입니다. 집이 없으면 직접 달라지는 것이 없습니다.

Q. 지금 내고 있는 월세도 늘어난 공제를 받나요?

적용시기는 2027년 1월 1일 이후 지급하는 월세분입니다. 2026년에 낸 월세는 현행 기준으로 정산됩니다.

Q. 청약통장 소득공제가 상시화되면 환급액이 늘어나나요?

늘어나지 않습니다. 공제율 40%와 연 300만원 한도, 소득요건이 그대로이고 2028년 말이던 기한만 없어집니다.

무주택 임차인에게 닿는 줄은 넷입니다.
월세 세액공제는 한도가 연 1,200만원으로 오릅니다.
청년 공제율 17%가 붙으면 연 204만원까지 갑니다.
나머지 셋은 청약통장 상시화와 전세대출, 근로장려금입니다.
월세 세액공제와 근로장려금은 2027년 1월 1일이 기준일입니다.
청약통장은 기한을 지우는 개정이라 기준일이 없습니다.
네 항목 모두 12월 국회를 통과해야 확정됩니다.
이 글은 특정 상품의 가입이나 매수를 권하지 않습니다.

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2026년 08월 25일

주택담보대출금리 오르면 이자보다 한도가 먼저 줄어드는 이유

안녕하세요.
7월 16일 금통위가 기준금리를 연 2.75%로 올렸습니다.
8월 27일에 다음 결정이 있습니다.

인상이냐 동결이냐를 맞히는 글이 아닙니다.
기준금리가 오르면 주택담보대출금리와 한도 중 무엇이 먼저 반응하는지 정리했습니다.

기준금리 오르면 주택담보대출금리는 언제 움직이나

기준금리가 오르면 은행의 조달비용이 먼저 오릅니다.
그 값이 코픽스 같은 지표금리에 반영되고, 주택담보대출금리도 그 지표를 따라 움직입니다.

그래서 결정 당일에 이자가 바뀌지는 않습니다.

표의 적용 범위	수도권·규제지역 주택구입 목적 기준입니다
앞으로 받을 대출의 한도	은행이 대출금리를 올린 뒤 심사받는 건부터 바로 반영됩니다
이미 받은 변동형	코픽스가 반영되는 다음 변동주기에 바뀝니다
이미 받은 고정형·주기형	다음 재산정 시점이 오기 전까지는 그대로입니다
규제 한도 6억·LTV 40%·DSR 40%	8·13 대책에서 유지됐고 기준금리와 함께 움직이지 않습니다

기준금리 인상 후 반영까지 걸리는 시간 타임라인 — 앞으로 받을 한도는 은행이 금리를 올린 날부터 바로, 코픽스는 약 한 달 뒤 공시·적용, 이미 받은 변동형은 다음 변동주기까지 최대 6개월, 고정형·주기형은 다음 재산정까지 그대로, 규제 한도는 움직이지 않음 — 같은 인상이라도 반영까지 걸리는 시간이 다릅니다

주택담보대출금리, 지금 어디까지 왔나

7월 신규취급액기준 코픽스는 3.18%입니다.
6월 3.05%에서 0.13%p 올랐습니다.
4개월 연속 상승이고, 8월 19일부터 적용됐습니다.
신잔액기준도 2.54%에서 2.65%로 올랐습니다.

코픽스가 반영된 뒤 변동형 금리도 올랐습니다.
KB국민은행은 연 4.38~5.78%입니다.
우리은행은 연 4.69~5.89%입니다.
둘 다 신규취급액 코픽스 6개월 연동 기준입니다.

가산금리는 코픽스와 다른 값입니다.
5대 은행 신규 주담대 가산금리는 1월 3.05%였습니다.
6월에는 3.27%로 올랐습니다.
평균금리는 2월 4.62%에서 5월 4.42%까지 내렸다가 6월 4.50%로 돌아섰습니다.

2026년 6월과 7월 코픽스 비교 막대그래프 — 신규취급액기준 3.05%에서 3.18%로, 신잔액기준 2.54%에서 2.65%로 상승 — 신규취급액기준 3.05%→3.18%. 그림은 확인된 6·7월 두 달치입니다

왜 이자보다 대출한도가 먼저 줄어드나

DSR 40%는 연 원리금을 연소득으로 나눈 값입니다.
원리금은 금리가 오르면 같이 늘어납니다.
그래서 한도는 금리의 함수입니다.

게다가 한도를 계산할 때 쓰는 금리가 따로 있습니다.
수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0%를 더합니다.
지방 주담대는 2단계·적용비율 50%가 적용됩니다.
스트레스 금리 1.5%의 절반만 더해집니다.

수도권·규제지역, 연소득 6,000만원, 다른 대출 없음을 가정합니다.
만기 30년, 원리금균등, 대출금리 4.5% 기준입니다.
산정금리 7.5%로 계산한 한도는 약 2억 8,600만원입니다.
대출금리가 4.75%면 산정금리는 7.75%가 됩니다.
그때 한도는 약 2억 7,900만원입니다.
0.25%p에 700만원쯤 지워지는 셈입니다.

가정이 달라지면 값도 달라집니다.
은행이 실제로 산정한 한도와 다를 수 있습니다.

대출금리에 스트레스 금리 3.0%를 더한 산정금리로 DSR 40%를 계산하는 구조도. 수도권·규제지역은 3단계 100% 3.0%, 지방은 2단계 50% 1.5% — 한도를 정하는 금리는 따로 있습니다. 3.0% 하한은 2025년 10월 16일부터입니다

규제 한도는 6억, KB국민은행 창구 한도는 3억

8·13 대책은 주택가격별 한도를 그대로 뒀습니다.
LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR 40%도 그대로입니다.

문제는 창구에서 만나는 한도가 더 낮다는 점입니다.
KB국민은행은 주택구입자금 한도를 3억원으로 낮췄습니다.
규제가 6억원까지 허용해도 실제로 받는 돈은 3억원입니다.
신한·하나은행의 자체 한도는 확인되지 않았습니다.

반대 방향의 신호도 있습니다.
총량 목표가 풀렸고 NH농협은행은 변동형을 재개했습니다.
원복이 확정된 곳은 아직 없습니다.

규제가 정한 한도	15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원 (수도권·규제지역 주택구입 목적, 8·13 대책 유지)
KB국민은행이 정한 한도	주택구입자금 3억원 (2026년 7월 10일부터, 전국)
모기지보험	6월부터 취급 제한, 7월 중순 전면 중단
완화 쪽 신호	총량 증가 목표 1.5%→3%, NH농협은행 8월 20일 변동형 재개, KB국민·우리은행 검토 단계

이 뒤에 볼 날짜

8월 27일 — 금융통화위원회가 기준금리를 결정합니다. 현재 연 2.75%입니다
8월 말 — KB국민은행과 우리은행이 자체 한도 완화를 검토하겠다고 밝힌 시점입니다
9월 중순 — 8월분 코픽스가 공시됩니다. 변동형 금리에 다시 반영됩니다
내 변동주기가 언제 돌아오는지는 대출 약정서의 금리변동주기 항목에서 확인하세요
이 글의 숫자는 2026년 8월 25일까지 확인한 자료 기준입니다. 그 뒤 발표는 다시 확인하세요

자주 묻는 질문

Q. 지금 한도를 미리 심사받아 두면 그 금액이 유지되나요?

신청과 실행 중 어느 시점 금리로 산정하는지는 은행·상품 약정마다 달라 공통 기준을 확인하지 못했습니다. 약정서의 한도 산정 기준일을 거래 은행에 확인하세요.

Q. 지방은 한도 계산이 어떻게 다른가요?

2026년 하반기 기준 지방 주담대는 스트레스 DSR 2단계·적용비율 50%·스트레스 금리 1.5%입니다. 수도권·규제지역은 3단계·100%·3.0%입니다.

Q. 고정형이나 주기형으로 받으면 한도가 늘어나나요?

상품 종류별 가산 비율을 밝힌 6개월 이내 자료를 찾지 못했습니다. 확인된 것은 수도권·규제지역 3.0%, 지방 1.5%까지입니다. 거래 은행에 물어보세요.

기준금리가 어느 쪽으로 가든 한도를 정하는 계산식은 그대로입니다.
규제 한도와 은행 창구 한도는 다릅니다.
이 글은 특정 금융상품의 가입이나 대출을 권하지 않습니다.

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2026년 08월 25일

무순위청약 폐지 수순: 줍줍 1,600가구가 공공임대로 넘어갑니다

안녕하세요.
2026년 8월 13일 주택공급 대책이 나왔습니다.
수도권 규제지역의 무순위청약 미계약 물량이 대상입니다.
LH 가 사들여 공공임대로 돌립니다.

다만 아직 법 개정 전이고, 확정된 시행일은 없습니다.
지금까지 정해진 것과 아직 아닌 것을 나눠 정리했습니다.
소유가 목표라면 무엇을 다시 짜야 하는지까지 다룹니다.

무순위청약, 무엇이 어떻게 바뀌나

제도를 곧바로 없애는 방식이 아닙니다.
남은 물량을 LH 가 먼저 사가는 방식입니다.

대상은 수도권 규제지역 민간분양의 미계약 물량입니다.
LH 가 우선매수권으로 이 물량을 매입합니다.
매입한 집은 새로 만드는 보편형 공공임대로 공급됩니다.

줍줍으로 나오던 집이 임대 물량으로 자리를 옮기는 셈입니다.

물량 배분	지금은 무주택 세대구성원 누구나 → 바뀌면 절반 이상이 무주택 청년 몫, 나머지가 무주택 일반
손에 남는 것	지금은 분양 계약(소유) → 바뀌면 공공임대 입주(임차)
거주 기간	지금은 소유라 제한 없음 → 바뀌면 기본 6년, 출산 때마다 연장(최대 20년)
시세 차익	지금은 분양가와 시세의 차이가 수분양자 몫 → 바뀌면 임차라 해당 없음
대상 물량	수도권 규제지역 전용 85㎡ 이하 잔여물량, 1년치 약 1,600가구
적용 시점	연말까지 법 개정 추진. 시행 날짜를 밝힌 자료는 아직 없음

수도권 규제지역 민간분양 미계약 물량을 LH가 우선매수권으로 매입해 보편형 공공임대로 공급하는 8·13 대책 흐름도 — 왼쪽에서 오른쪽으로 한 칸씩 옮겨 가는 구조입니다

무순위청약, 언제부터 없어지나

아직 바뀐 것은 없습니다.
법을 고쳐야 시행되는 내용입니다.
확정된 것은 연말까지 개정을 추진한다는 목표 하나뿐입니다.
개정안이 국회에 올라가야 시행일이 나옵니다.
시행 날짜를 못 박은 자료는 나오지 않았습니다.

그래서 지금 진행 중인 공고는 현행법을 그대로 따릅니다.
다만 법이 바뀐 뒤 나오는 미계약분에 소급 적용될지는 알 수 없습니다.

과열이 우려되는 지역은 거주 요건이 더 붙기도 합니다.

소유에서 임차로 — 무주택자가 잃는 것

지원 대상은 그대로 무주택자입니다.
달라지는 것은 소유권이 아니라 거주권이라는 점입니다.

다만 물량의 배분은 달라집니다.
절반 이상이 청년 몫으로 먼저 나갑니다.
나머지가 무주택 일반 몫입니다.

보편형 공공임대는 기본 6년을 삽니다.
출산할 때마다 늘어나 미성년 자녀 3명 이상이면 최대 20년입니다.

거주 기간과 입지만 보면 조건이 나쁘지 않습니다.
임대료는 아직 정해지지 않아 총비용은 따져 볼 수 없습니다.
집을 사려던 사람의 셈법은 또 다릅니다.
분양가와 시세의 차이를 자산으로 만드는 경로가 하나 닫힙니다.

물량 자체가 큰 편도 아닙니다.
1년치를 모아도 약 1,600가구입니다.
2025년 6월부터 2026년 5월까지 집계입니다.
이 규모로 도심 임대 공급 효과가 있겠느냐는 지적이 나옵니다.

보편형 공공임대는 매입 물량만으로 채우지 않습니다.
새로 짓는 예정지도 함께 발표됐습니다.
남양주 왕숙 883가구, 인천 계양 793가구, 하남 교산 364가구입니다.

보편형 공공임대 예정지 물량 막대그래프 — 남양주 왕숙 883가구, 인천 계양 793가구, 하남 교산 364가구 — 무순위 매입 물량과는 별개로, 새로 짓겠다고 밝힌 세 곳입니다

무순위청약 대신 남는 문: 지분적립형·수익공유형

같은 대책에 부담가능한 주택이라는 항목이 있습니다.
공공분양 물량의 약 15%를 두 방식으로 공급하는 내용입니다.

지분적립형은 분양대금 일부만 먼저 냅니다.
나머지 지분은 20~30년에 걸쳐 나눠 삽니다.
정부 예시는 처음에 25%를 취득합니다.
이후 5년마다 20%·20%·20%·15%씩 더 삽니다.

수익공유형은 주택도시기금이 구입자금 일부를 댑니다.
LTV 70%까지 저리로 빌려주는 구조입니다.
대신 나중에 팔 때 생긴 이익을 기금과 나눕니다.

둘 다 소유로 이어지는 문입니다.
목돈이 부족해 줍줍만 보던 사람이라면 여기부터 봐야 합니다.

적용은 2026년 4분기 분양분부터로 예정돼 있습니다.
지분적립형 첫 공급은 2026년 10월로 예정돼 있습니다.
경기주택도시공사 물량입니다.

다만 청약 자격과 추가 지분 취득 기준은 아직 설계 중입니다.
모집공고가 나와야 신청 대상에 들어가는지 알 수 있습니다.

지분적립형 주택의 지분 취득 단계 도표 — 최초 25% 취득 후 5년마다 20퍼센트씩 세 번, 마지막 15퍼센트를 더해 100퍼센트 — 먼저 내는 몫과 나눠 사는 몫이 이렇게 갈립니다

이 뒤에 볼 날짜

연말 — 법 개정 추진 시한입니다. 개정안이 나와야 시행 시점과 소급 여부를 알 수 있습니다
10월 — 지분적립형 첫 모집공고(경기주택도시공사). 청약 자격이 여기서 처음 공개됩니다
4분기 — 일반분양·지분적립형 혼합 모델이 들어가는 단지 공고. 어느 단지인지 확인하세요
지금 나오는 무순위청약은 현행 규정대로 진행됩니다. 소급 적용 여부는 개정안을 봐야 합니다
이 글의 숫자는 2026년 8월 25일까지 확인한 자료 기준입니다. 그 뒤 발표는 다시 확인하세요

자주 묻는 질문

Q. 이미 공고가 난 단지의 미계약분에도 적용되나요?

소급 적용 여부를 밝힌 보도자료를 찾지 못했습니다. 법 개정안이 나와야 알 수 있습니다.

Q. 보편형 공공임대 임대료는 얼마인가요?

아직 정해지지 않았습니다. 소득 요건도 중위소득 150% 기준과 쿼터를 없애는 방향만 나온 단계입니다.

Q. 지금 나온 무순위청약은 그냥 넣어도 되나요?

법이 바뀌지 않아 현행 규정대로 신청할 수 있습니다. 무주택 요건과 지역별 거주 요건은 공고문에서 확인하세요.

당장 없어지는 것은 아니지만, 노리던 문 하나가 닫히는 방향입니다.
줍줍만 기다리던 계획이라면 지금 다시 짜야 하지 않을까요?
소유가 목표라면 지분적립형과 수익공유형을 같이 봐 두세요.
이 글은 특정 상품의 가입이나 청약을 권하지 않습니다.

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2026년 08월 25일

[환율전망] 외국인이 4조 팔고 나간 날, 환율은 오히려 14.1원 내렸습니다

안녕하세요.
8월 19일 오전 9시 6분 코스피에 매도 사이드카가 걸렸습니다.
지수는 5.80% 내렸습니다.
외국인은 하루에 4조 242억원을 팔았습니다.
같은 날 원·달러 환율은 14.1원 내린 1,397.7원에 마감했습니다.
왜 반대로 갔는지 짚었습니다.
환율이 낮아진 지금 어느 업종의 셈이 달라지는지도 정리했습니다.

외국인이 4조 팔았는데 환율은 왜 내렸을까?

외국인이 팔고 나가면 그 돈은 달러로 바뀝니다.
달러 수요가 늘어 환율이 오른다는 게 통념입니다.
8월 19일에는 그 공식이 통하지 않았습니다.
그날 보도는 두 가지를 이유로 들었습니다.
하나는 수출업체가 내놓은 네고물량, 즉 달러 매도입니다.
다른 하나는 미국 물가지표 개선에 따른 달러 약세입니다.
외국인 순매도 자금의 환전을 원인으로 든 설명은 그날 보도에 없었습니다.
공식이 틀린 게 아니라 반대쪽 힘이 더 셌습니다.

2026년 2분기 평균	1,501.64원 · 1998년 1분기 이후 최고
7월 초	1,550원대
7월 27일	1,459원
8월 19일	1,397.7원 · 전일보다 14.1원 하락
8월 20일	1,392.8원 · 장중 1,384.1원
8월 21일	1,386.5원 · 주간 종가보다 6.1원 하락

2026년 7월 초부터 8월 21일까지 원달러 환율 종가 추이와 2분기 평균 1,501.64원 기준선을 함께 표시한 선 그래프 — 1,550원대에서 두 달 만에 1,386.5원까지 내려왔습니다.

원달러 환율을 누르고 있는 세 가지 수급

지금 환율을 누르는 돈은 세 갈래입니다.
셋 다 성격이 다릅니다.
하나는 반도체 수출 대금입니다.
8월 1~20일 반도체 수출이 260억 달러였습니다.
전체 수출 552억 달러의 47.2%입니다.
실적이 이어지는 한 반복해서 들어옵니다.
다음은 SK하이닉스의 ADR 자금 265억 700만 달러입니다.
20~30영업일에 걸쳐 나눠 환전하는 방안이 검토됐습니다.
원주 전환은 7월 30일 시작됐습니다.
KB국민은행은 이 효과를 일회성으로 봤습니다.
마지막은 주주환원 환전 기대입니다.
최대 300조원이 거론되지만 아직 일어나지 않은 돈입니다.

원달러 환율을 누르는 반도체 수출 대금, SK하이닉스 ADR, 주주환원 환전 기대 세 가지 수급의 규모와 성격 비교표 — 셋 중 반복해서 들어오는 돈은 수출 대금 하나입니다.

환율 하락 수혜 업종과 피해 업종

환율이 내리면 달러로 사오는 쪽이 먼저 유리해집니다.
대한항공은 순외화부채가 약 56억 달러입니다.
환율이 10원 내리면 장부상 560억원이 개선됩니다.
실제로 나가는 현금도 약 160억원 줄어듭니다.
배터리와 철강도 달러 원재료 비중이 커 원가가 내려갑니다.
반대편은 달러로 파는 쪽입니다.
다올투자증권은 환율이 100원 내릴 때의 영향을 이렇게 추정했습니다.
현대차는 연간 영업이익이 약 2조 2,000억원 줄어듭니다.
기아는 약 1조 3,000억원 줄어듭니다.
같은 환율 뉴스도 계좌에 닿는 자리가 다릅니다.
무엇을 들고 있느냐에 따라 정반대로 갈립니다.

환율 하락에 유리한 항공 배터리 철강과 불리한 자동차 업종의 손익 민감도를 좌우로 비교한 표 — 달러로 사오는 쪽과 파는 쪽이 정반대로 갈립니다.

환율 하락 수혜주는 왜 바로 안 오를까?

환율은 1300원대로 내려왔습니다.
그런데 수혜가 기대되는 업종의 주가는 아직 따라오지 않았습니다.
환율이 내렸다고 기업 펀더멘털이 바로 바뀌지는 않습니다.
기업마다 환헤지 방식이 달라 실적으로 확인되기까지 시간이 걸립니다.
환율 한 축만 보면 어긋나기도 합니다.
7월 평균 환율은 2.0% 내렸습니다.
그런데 수출물가지수는 반도체 값에 힘입어 1.0% 올랐습니다.
항공은 환율이 내려 유리해졌습니다.
대신 8월 21일 브렌트유가 93.78달러로 5거래일 연속 올랐습니다.

이 뒤에 볼 날짜

8월 27일 한국은행 금융통화위원회가 열립니다 (현 기준금리 연 2.75%)
8월 28일 잭슨홀에서 워시 연준 의장이 기조연설을 합니다
SK하이닉스 ADR 환전은 20~30영업일 분산 검토였고 원주 전환은 7월 30일 시작됐습니다
이 글의 숫자는 8월 21일 종가까지입니다. 그 뒤 흐름은 다시 확인하세요

자주 묻는 질문

Q. 외국인이 팔면 환율은 무조건 오르나요?

8월 19일에도, 5월 7일에도 환율은 내렸습니다. 주식 매도가 헤지 포지션 청산과 함께 이뤄지거나 매도 대금이 예탁금에 남으면 현물환에 미치는 영향이 제한된다는 설명이 있었습니다.

Q. 환율이 앞으로 더 내릴까요?

앞일을 짚기는 어렵습니다. 대신 나와 있는 전망은 이렇습니다. 한국투자증권은 3분기 1,430원과 4분기 1,410원을, 상상인증권은 12개월 범위로 1,325~1,400원을 제시했습니다. 두 곳 모두 지금 수준보다 위를 봤습니다.

Q. 환율이 내리면 수출기업은 무조건 손해인가요?

그렇지 않습니다. 7월 평균 환율이 2.0% 내렸는데도 수출물가지수는 반도체 가격에 힘입어 1.0% 올랐습니다. 제품 가격과 물량이 환율 효과를 덮을 수 있습니다.

환율이 내려서 좋은 걸까요?
답은 무엇을 들고 있느냐에 따라 갈립니다.

8월 19일은 공식이 깨진 날이 아니라 반대쪽 수급이 더 셌던 날입니다.
지금 환율을 누르는 힘은 반복되는 것 하나와, 기한이 있거나 아직 확정되지 않은 것 둘입니다.

이 글은 특정 종목의 매수나 매도를 권하지 않습니다.

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2026년 08월 25일

ISA 5년 제한 해지 고민이라면: 확정된 것과 아직 정부안일 뿐인 것

안녕하세요.
8월 17일 ISA 5년 제한을 되돌리는 방향이 보도됐습니다.
8월 3일 세제개편안이 나온 뒤 해지·유지 질문이 반복된 사안입니다.

확정된 것과 아직 정부안일 뿐인 것은 다릅니다.
지금 계좌를 건드릴 이유가 있는지 정리했습니다.

ISA 5년 제한, 지금 어디까지 정해졌나

8월 3일 정부안은 일반 ISA 계약기간을 최장 5년으로 묶었습니다.
최초 3년에 연장 2년입니다.
미사용 납입한도를 다음 해로 넘기는 조항도 폐지 대상이었습니다.

반발은 해외 ETF 과세에서 나왔습니다.
국내 상장 해외 ETF의 시세차익 등 금융소득이 연 2000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 됩니다.
계좌에 넣는 납입한도와는 다른 기준선입니다.

기존에는 ISA 만기 연장으로 그 시점을 미룰 수 있었습니다.
ISA 5년 제한은 그 과세이연 효과를 없앱니다.

8월 7일 재검토 지시가 알려졌고 8월 20일 입법예고가 끝났습니다.
그 사이 8월 17일 수정 방향이 보도됐습니다.
이월과 계약기간 연장을 되살리는 쪽입니다.

다만 일반 1억원과 생산적금융 2억원의 차등 혜택은 그대로입니다.
해외 ETF를 넣어 달라는 요구도 수용 가능성이 낮습니다.

확정은 아닙니다.
국회 통과 전까지는 정부가 검토 중인 방향입니다.

계약기간	현행 사실상 무기한 → 8·3 정부안 최장 5년 → 8·17 무기한 복원 검토
미사용 납입한도 이월	현행 가능 → 8·3 정부안 폐지 → 8·17 재허용 검토
납입한도	연 2000만원 · 총 1억원 · 세 안 모두 같음
적용 시점	2027년 1월 1일 이후 신규 가입·계약연장·납입분

ISA 개편 일정 타임라인 — 8월 3일 세제개편안 발표, 8월 17일 수정 방향 보도, 9월 1일 국무회의, 2027년 1월 1일 시행 예정 — 빨간 점이 오늘입니다. 다음 분기점은 9월 1일 국무회의입니다

기존 ISA 계좌, 해지해야 하나

정부안대로 통과해도 적용은 2027년 1월 1일부터입니다.
2026년 12월 31일까지는 현행 규정이 그대로 갑니다.

만기를 2050년까지 늘려둔 계좌는 종전법이 적용됩니다.
2026년 가입자의 계약기간도 원칙적으로 인정됩니다.
ISA 5년 제한이 걸리는 것은 그 뒤의 신규 가입과 연장입니다.

의무가입기간 3년을 채워야 비과세가 확정됩니다.
중도에 깨면 그 혜택이 사라집니다.

기존 일반 ISA는 해외 ETF·예적금·채권까지 담습니다.
생산적금융 ISA에는 담을 수 없습니다.

만기자금을 연금계좌로 옮기면 전환금액의 10%(최대 300만원)를 세액공제받습니다.

종잣돈을 ISA에서 굴리는 쪽이면 계산이 단순합니다.
지금 깨면 확정되지 않은 규칙 때문에 확정된 혜택을 버립니다.

다만 계약기간 인정 범위는 확정 법령이 나와야 확인됩니다.

ISA 해지 시 잃는 것 세 가지 요약 카드 — 의무가입기간 3년, 해외 ETF 등 투자 선택권, 연금계좌 전환 세액공제 최대 300만원 — 세 가지 모두 계좌를 유지해야 남는 것입니다

ISA 미사용 납입한도 이월

이월 폐지는 2027년 납입분부터 적용됩니다.
올해 넣는 돈에는 걸리지 않습니다.

수정 방향대로 가면 이월은 되살아납니다.
무리해서 한도를 채워 넣을 이유도 사라집니다.

ISA 5년 제한 소식에 계좌부터 열어보게 됩니다.
움직이기 전에 확인할 것은 세 개입니다.
가입일과 현재 만기일, 그리고 미사용 납입한도입니다.

미사용 한도가 남아 있다	올해 안 납입은 현행 규정 — 이월도 그대로 인정
미사용 한도가 없다	서둘러 채울 이유 없음 — 연 2000만원 한도는 세 안 모두 같음
2027년 이후 납입	8·3 정부안대로면 이월 불가 / 수정 방향대로면 재허용
만기가 곧 돌아온다	연장 시점과 조건은 가입한 금융회사에서 확인

생산적금융 ISA는 무엇이 다른가

생산적금융 ISA는 2027년 1월 1일에 새로 생깁니다.
2029년 12월 31일까지 가입하는 경우로 한정됩니다.

담을 수 있는 자산이 국내 상장주식 등으로 묶입니다.

총 납입한도는 2억원으로 일반 ISA의 두 배입니다.
이자·배당소득은 전액 비과세입니다.

19세 이상 거주자와 15세 이상 근로자가 대상입니다.
직전 3개 과세기간 중 금융소득종합과세 대상이었으면 제외됩니다.

일반 ISA와 생산적금융 ISA 비교표 — 투자 대상, 총 납입한도 1억원과 2억원, 비과세 한도, 가입 시한 2029년 12월 31일 — 보라색 칸이 생산적금융 ISA에만 붙는 조건입니다

이 뒤에 볼 날짜

9월 1일 세제개편안이 국무회의에 상정됩니다
9월 3일 이전에 국회로 제출됩니다
정기국회를 통과해야 최종 확정됩니다
2027년 1월 1일 시행 예정입니다
이 글의 정보는 2026년 8월 24일 보도까지입니다. 그 뒤 흐름은 다시 확인하세요

자주 묻는 질문

Q. 만기를 2050년으로 늘려놨는데 5년으로 줄어드나요?

이미 길게 연장해 둔 계좌는 종전법이 적용됩니다. 5년 제한은 2027년 1월 1일 이후 신규 가입·연장 계좌부터입니다.

Q. 지금 해지하고 생산적금융 ISA로 갈아타는 게 나은가요?

하나의 답으로 정해지지 않습니다. 보유 상품과 소득 구간, 의무가입기간 잔여에 따라 갈립니다.

Q. ISA 5년 제한이 되살아날 가능성은 없나요?

국회 통과 전까지는 단정할 수 없습니다. 8월 17일 보도는 정부가 검토 중인 수정 방향입니다.

5년 제한은 되돌리는 쪽으로 가닥이 잡혔습니다.
2026년 12월 31일까지는 현행 규정 그대로라 서둘러 해지할 이유는 확인되지 않습니다.
그럼 언제 다시 보면 될까요? 9월 1일 국무회의, 그리고 9월 3일 이전 국회 제출입니다.
이 글은 특정 금융상품의 가입이나 해지를 권하지 않습니다.

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2026년 08월 24일

주택청약종합저축 전환 9월 30일 마감: 내 통장은 바꿔야 할까

안녕하세요.
청약통장 전환 기한을 다룬 기사가 8월 24일 나왔습니다.
마감은 2026년 9월 30일, 오늘 기준 37일 남았습니다.

이 글은 통장 종류별로 무엇을 얻고 무엇을 잃는지 나눕니다.

주택청약종합저축 전환 마감일과 대상 통장

전환 마감일은 2026년 9월 30일입니다.
당초 2025년 9월 30일이던 기한이 1년 연장됐습니다.

대상은 청약저축·청약예금·청약부금 세 가지입니다.
모두 주택청약종합저축이 나오기 전 상품입니다.

신청은 은행 모바일앱이나 영업점 창구에서 합니다.
2000년 3월 26일 이전 가입 예·부금은 창구에서만 됩니다.
타행으로 옮기며 전환하는 것은 예금·부금만 가능합니다.

청약을 앞두고 있으면 시한이 더 앞당겨집니다.
청약저축은 입주자모집공고일 전일까지입니다.
예·부금은 최초 청약접수일 전일까지입니다.

청약저축	국민주택 기간·금액·회차 전부 인정 / 민영주택은 납입금액만 인정, 가입기간은 청약홈·은행 확인 / 명의변경 통로가 닫힘
청약예금	국민주택은 전환 이후 납입분부터 / 민영주택 기간·금액 유지 / 타행 전환 가능
청약부금	국민주택은 전환 이후 납입분부터 / 소형 민영주택 기간·금액 유지 / 타행 전환 가능

청약저축·청약예금·청약부금의 주택청약종합저축 전환 후 국민주택 실적과 민영주택 실적 인정 여부 비교표 — 내 통장 줄을 찾아 가로로 읽으면 됩니다

청약예금·부금 전환 후 국민주택 실적은 언제부터?

전환 이후 납입분부터입니다.
지금까지 쌓은 회차와 금액은 국민주택으로 넘어가지 않습니다.

민영주택 실적은 그대로 남습니다.
기존 가입기간과 금액이 인정되기 때문입니다.
잃는 쪽보다 새 바구니를 하나 더 여는 쪽에 가깝습니다.

회차는 통장을 연 날부터 쌓입니다.
공공분양·공공임대 지원 시점이 이르면 그만큼 회차가 부족해집니다.

민영주택만 볼 생각이면 회차를 서둘러 쌓을 이유는 없습니다.
다만 전환 자체는 9월 30일이 지나면 할 수 없습니다.

청약예금·부금을 전환하면 민영주택 실적은 유지되고 국민주택 실적은 0부터 쌓인다는 개념도 — 민영은 지키고 국민주택은 새로 여는 구조입니다

청약저축 전환, 넘어가는 것과 닫히는 것

민영주택 쪽이 먼저 걸립니다.
기존 납입금액은 인정되지만 가입기간은 그대로 넘어가지 않습니다.
기산 시점은 자료마다 설명이 갈립니다.
청약홈과 거래 은행에서 본인 통장으로 확인하세요.

명의변경 통로도 닫힙니다.
청약저축은 가입자가 사망하거나 혼인할 때 명의를 넘길 수 있습니다.
세대주가 바뀔 때 새 세대주에게 넘기는 것도 됩니다.
주택청약종합저축은 생전 증여가 안 되고 사망 상속만 가능합니다.

넘어가는 쪽은 국민주택 실적입니다.
가입기간·납입인정금액·회차가 모두 인정됩니다.
공공분양을 계속 볼 생각이면 이 부분은 그대로 유지됩니다.

주택청약종합저축 전환 혜택: 금리·소득공제·대출 우대

금리가 올라갑니다.
주택청약종합저축은 연 2.3~3.1%입니다.
1개월 초과부터 24개월 이상 예치까지 세전 기준입니다.
2026년 3월 18일 고시 기준입니다.
기존 청약예금·부금은 연 1.8~2.4% 수준이었습니다.

소득공제도 있습니다.
연 납입금액 300만원 한도로 40%를 공제받습니다.
최대 공제한도는 연 120만원입니다.

디딤돌대출 우대금리 산정 기준도 확인해 둘 부분입니다.
주택도시기금 안내에는 기존 가입기간과 납입회차가 포함된다고 적혀 있습니다.
요율 구간은 기금 공지에서 확인하세요.

이 세 가지는 통장 종류와 상관없이 같습니다.
갈림길은 통장에 따라 다릅니다.
청약예금·부금은 국민주택 바구니를 열 것이냐입니다.
청약저축은 민영주택 가입기간과 명의변경 통로를 내놓을 것이냐입니다.

청약통장 전환 마감 타임라인 — 당초 2025년 9월 30일에서 1년 연장돼 2026년 9월 30일 마감, 8월 24일 기준 37일 남음 — 이 선택을 할 수 있는 기간은 9월 30일까지입니다

이 뒤에 볼 날짜

2026년 9월 30일 청약저축·청약예금·청약부금의 주택청약종합저축 전환이 마감됩니다
청약 예정이 있다면 그 단지의 입주자모집공고일과 최초 청약접수일을 먼저 확인하세요
금리는 2026년 3월 18일 고시 기준입니다. 그 뒤 변동은 거래 은행 고시금리로 확인하세요
이 글의 숫자는 2026년 8월 24일까지입니다. 그 뒤 발표는 다시 확인하세요

자주 묻는 질문

Q. 전환하면 지금까지 넣은 돈이 사라지나요?

잔액은 그대로 옮겨집니다. 달라지는 것은 그 실적을 어느 청약 유형에서 인정해 주느냐입니다.

Q. 9월 30일이 지나면 어떻게 되나요?

기존 통장은 그대로 유지됩니다. 다만 주택청약종합저축으로 갈아탈 수 없습니다. 기한이 다시 연장되는지는 확인된 자료가 없습니다.

Q. 전환했다가 원래 통장으로 돌아갈 수 있나요?

없습니다. 전환 후 원래 상품으로 되돌릴 수 없고, 청약통장은 1인 1계좌만 가능합니다.

내 통장이 어느 줄인지부터 찾아야 하지 않을까요?
청약저축은 국민주택 실적을 그대로 안고 갑니다.
청약예금·부금은 민영주택 실적을 지키면서 국민주택 회차를 0부터 쌓습니다.
신청 전에 거래 은행과 청약홈에서 본인 통장 기준을 확인하세요.
이 글은 특정 상품의 가입이나 전환을 권하지 않습니다.

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2026년 08월 24일

주담대 6억 한도 유지, 총량만 2배: 내 대출한도가 안 바뀌는 이유

안녕하세요.
8월 13일 금융위원회가 가계부채 증가율 목표를 올렸습니다.
연 1.5%에서 3.0%로, 약 28조원이 늘었습니다.

그런데 개인에게 걸린 한도는 그대로입니다.
주담대 6억 한도도, LTV 40%도 바뀌지 않았습니다.
이 글은 그 발표가 내 집 마련 계획을 바꿀 이유인지 답합니다.

8·13 대책 28조, 어디에 먼저 가나

늘어난 28조원은 은행이 한 해 굴릴 총량입니다.
한 사람이 빌릴 수 있는 주담대 6억 한도와는 층이 다릅니다.

실무 집계로는 30조에서 60조로 부릅니다.
여기서 늘어난 30조가 발표 때의 28조입니다.

28조의 70% 이상은 실거주 주담대와 집단대출로 갑니다.
재건축·재개발 이주비와 신축 단지 중도금·잔금이 먼저입니다.

기존 아파트를 사는 일반 생애최초 주담대는 다릅니다.
총량관리 예외도, 별도 한도 산정 대상도 아닙니다.
종전처럼 은행별 총량 안에서 다뤄집니다.

15억 이하 주택을 살 때	상한 6억 · 변화 없음
15억 초과 25억 이하	상한 4억 · 변화 없음
25억 초과	상한 2억 · 변화 없음
생애최초로 기존 아파트 매수	상한 동일 · 총량관리 예외 아님
이주비·중도금·잔금(집단대출)	상한 동일 · 늘어난 여력이 먼저 배정
39세 이하 무주택	상한 동일 · 청년 지원만 확대(10월, 2027년 1월)
40대 이상 무주택	상한 동일 · 청년 지원 대상 아님

8·13 대책 전후 비교 — 가계부채 증가율 목표는 1.5%에서 3.0%로 오르고 주담대 개인 상한 6억은 그대로 — 총량은 은행이 굴릴 파이, 6억은 개인이 빌릴 상한 — 서로 다른 층입니다

주담대 6억 한도, 언제 풀리나?

주담대 6억 한도는 8·13 대책에서 손대지 않았습니다.
완화 시점을 못 박은 공식 일정도 없습니다.

15억 이하는 6억, 15억 초과 25억 이하는 4억입니다.
25억을 넘으면 2억이고 LTV 40% 기조도 유지됩니다.

이억원 금융위원장은 8월 14일 이렇게 말했습니다.
「LTV나 DSR, 대출 상한 6억원 등의 기조를 흔드는 것은 아니다.」

당국 답변은 부동산 시장이 확고하게 안정될 때까지입니다.
달력에 적을 수 있는 날짜가 아직 없다는 뜻입니다.

주택가격 구간별 주택담보대출 상한 막대그래프 — 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억 — 가로 길이가 대출 상한 금액입니다. 세 구간 모두 8·13 대책 전과 같습니다

은행별 주담대 자체 한도

정부가 정한 주담대 6억 한도보다 은행 자체 한도가 먼저 걸립니다.
KB국민은행은 7월 10일 수도권 주택구입자금 한도를 낮췄습니다.
6억에서 3억이고, 원복은 검토하지 않는다는 입장입니다.

신한은행은 같은 날 MCI·MCG 신규 가입을 멈췄습니다.
서울 아파트 기준 한도가 약 5500만원 줄어드는 효과였습니다.
8월 22일까지 해제 보도는 없습니다.

하나은행은 8월 7일부터 비대면 주담대 접수를 중단했습니다.
우리은행은 8월 10일 기준 영업점당 월 한도가 30억에서 10억입니다.

풀린 쪽도 있습니다.
NH농협은행이 8월 20일 변동형 주담대를 재개했습니다.
6월 1일 중단 이후 시중은행 첫 재개 사례입니다.
다만 8월 22일까지 뒤따른 은행은 없습니다.

총량이 남아도 창구가 조이면 실제 대출은 늘지 않습니다.
5대 은행 주택 관련 대출은 8월 1~18일 1조759억 늘었습니다.
7월 한 달 2조7955억의 절반에도 못 미칩니다.

은행별 주택담보대출 자체 제한 요약 — KB국민 3억, 신한 MCI·MCG 중단, 하나 비대면 중단, 우리 영업점당 10억, NH농협 변동형 재개 — 빨간 줄은 조인 곳, 초록 줄은 푼 곳입니다. 푼 곳은 농협 한 곳뿐입니다

청년 지원 대상 연령과 소득 조건

청년특례 전세대출보증은 10월부터 만 39세까지 넓어집니다.
전세보증에서 확인된 변화는 연령 확대뿐입니다.

청년미래보금자리론은 2027년 1월에 나옵니다.
대상이 비아파트라 아파트 매수 계획에는 쓰이지 않습니다.

이 상품을 써도 생애최초 우대는 남습니다.

연령 요건을 못 채우면 달라지는 것이 거의 없습니다.
40~50대 무주택자는 청년 정책금융과 월세 지원에서 빠집니다.

헤럴드경제가 8월 14일 39세 실수요자의 말을 전했습니다.
「결국 달라진 게 없다.」

청년특례 전세대출보증	만 39세 이하로 확대 · 2026년 10월 시행
청년미래보금자리론	39세 이하 무주택 · 연소득 7000만원 이하 · 2027년 1월 출시
대상 주택(청년미래보금자리론)	4억 이하 · 전용 85㎡ 이하 비아파트 · LTV 최대 80%
신혼부부 소득요건	부부합산 7000만원 → 부부 중 1명 7000만원 이하
40~50대 무주택자	청년 정책금융·월세 지원 대상 아님 · 별도 가점제 없음

이 뒤에 볼 날짜

9월 초 은행별 가계대출 목표치가 재조정됩니다 (8월 19일 실무회의 기준 2~3주 내)
2026년 4분기 집단대출 유형별 세부 적용범위가 확정됩니다
2026년 10월 청년특례 전세대출보증이 만 39세까지 확대 시행됩니다
2027년 1월 청년미래보금자리론이 출시됩니다
이 글의 숫자는 2026년 8월 22일 보도까지입니다. 그 뒤 흐름은 다시 확인하세요

자주 묻는 질문

Q. 이미 승인받은 대출도 한도가 줄어드나요?

은행별 제한은 모두 신규 취급 기준으로 발표됐습니다. 이미 실행된 대출을 소급해 줄인다는 발표는 확인되지 않았습니다.

Q. 이주비·중도금·잔금대출도 은행 자체 한도에 걸리나요?

KB국민은행은 3억 제한에서 중도금·이주비·잔금·기금대출·보금자리론을 제외했습니다. 집단대출은 8월부터 금융권 전체 유보분에서 관리됩니다.

Q. 이번 대책에서 조여진 것도 있나요?

비거주 1주택자의 전세대출 보증이 제한됐습니다. 개인 상한과 LTV·DSR 기조는 완화도 강화도 없었습니다.

그래서 지금 계획을 바꿀 이유가 있을까요?
총량은 두 배가 됐지만 주담대 6억 한도는 그대로입니다.
창구에서 먼저 걸리는 것은 은행 자체 한도입니다.
이 글은 특정 상품의 가입이나 대출을 권하지 않습니다.

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2026년 08월 24일