안녕하세요.
7월 16일 금통위가 기준금리를 연 2.75%로 올렸습니다.
8월 27일에 다음 결정이 있습니다.
인상이냐 동결이냐를 맞히는 글이 아닙니다.
기준금리가 오르면 주택담보대출금리와 한도 중 무엇이 먼저 반응하는지 정리했습니다.
기준금리 오르면 주택담보대출금리는 언제 움직이나
기준금리가 오르면 은행의 조달비용이 먼저 오릅니다.
그 값이 코픽스 같은 지표금리에 반영되고, 주택담보대출금리도 그 지표를 따라 움직입니다.
그래서 결정 당일에 이자가 바뀌지는 않습니다.
| 표의 적용 범위 | 수도권·규제지역 주택구입 목적 기준입니다 |
|---|---|
| 앞으로 받을 대출의 한도 | 은행이 대출금리를 올린 뒤 심사받는 건부터 바로 반영됩니다 |
| 이미 받은 변동형 | 코픽스가 반영되는 다음 변동주기에 바뀝니다 |
| 이미 받은 고정형·주기형 | 다음 재산정 시점이 오기 전까지는 그대로입니다 |
| 규제 한도 6억·LTV 40%·DSR 40% | 8·13 대책에서 유지됐고 기준금리와 함께 움직이지 않습니다 |
주택담보대출금리, 지금 어디까지 왔나
7월 신규취급액기준 코픽스는 3.18%입니다.
6월 3.05%에서 0.13%p 올랐습니다.
4개월 연속 상승이고, 8월 19일부터 적용됐습니다.
신잔액기준도 2.54%에서 2.65%로 올랐습니다.
코픽스가 반영된 뒤 변동형 금리도 올랐습니다.
KB국민은행은 연 4.38~5.78%입니다.
우리은행은 연 4.69~5.89%입니다.
둘 다 신규취급액 코픽스 6개월 연동 기준입니다.
가산금리는 코픽스와 다른 값입니다.
5대 은행 신규 주담대 가산금리는 1월 3.05%였습니다.
6월에는 3.27%로 올랐습니다.
평균금리는 2월 4.62%에서 5월 4.42%까지 내렸다가 6월 4.50%로 돌아섰습니다.
왜 이자보다 대출한도가 먼저 줄어드나
DSR 40%는 연 원리금을 연소득으로 나눈 값입니다.
원리금은 금리가 오르면 같이 늘어납니다.
그래서 한도는 금리의 함수입니다.
게다가 한도를 계산할 때 쓰는 금리가 따로 있습니다.
수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0%를 더합니다.
지방 주담대는 2단계·적용비율 50%가 적용됩니다.
스트레스 금리 1.5%의 절반만 더해집니다.
수도권·규제지역, 연소득 6,000만원, 다른 대출 없음을 가정합니다.
만기 30년, 원리금균등, 대출금리 4.5% 기준입니다.
산정금리 7.5%로 계산한 한도는 약 2억 8,600만원입니다.
대출금리가 4.75%면 산정금리는 7.75%가 됩니다.
그때 한도는 약 2억 7,900만원입니다.
0.25%p에 700만원쯤 지워지는 셈입니다.
가정이 달라지면 값도 달라집니다.
은행이 실제로 산정한 한도와 다를 수 있습니다.
규제 한도는 6억, KB국민은행 창구 한도는 3억
8·13 대책은 주택가격별 한도를 그대로 뒀습니다.
LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR 40%도 그대로입니다.
문제는 창구에서 만나는 한도가 더 낮다는 점입니다.
KB국민은행은 주택구입자금 한도를 3억원으로 낮췄습니다.
규제가 6억원까지 허용해도 실제로 받는 돈은 3억원입니다.
신한·하나은행의 자체 한도는 확인되지 않았습니다.
반대 방향의 신호도 있습니다.
총량 목표가 풀렸고 NH농협은행은 변동형을 재개했습니다.
원복이 확정된 곳은 아직 없습니다.
| 규제가 정한 한도 | 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원 (수도권·규제지역 주택구입 목적, 8·13 대책 유지) |
|---|---|
| KB국민은행이 정한 한도 | 주택구입자금 3억원 (2026년 7월 10일부터, 전국) |
| 모기지보험 | 6월부터 취급 제한, 7월 중순 전면 중단 |
| 완화 쪽 신호 | 총량 증가 목표 1.5%→3%, NH농협은행 8월 20일 변동형 재개, KB국민·우리은행 검토 단계 |
이 뒤에 볼 날짜
- 8월 27일 — 금융통화위원회가 기준금리를 결정합니다. 현재 연 2.75%입니다
- 8월 말 — KB국민은행과 우리은행이 자체 한도 완화를 검토하겠다고 밝힌 시점입니다
- 9월 중순 — 8월분 코픽스가 공시됩니다. 변동형 금리에 다시 반영됩니다
- 내 변동주기가 언제 돌아오는지는 대출 약정서의 금리변동주기 항목에서 확인하세요
- 이 글의 숫자는 2026년 8월 25일까지 확인한 자료 기준입니다. 그 뒤 발표는 다시 확인하세요
자주 묻는 질문
Q. 지금 한도를 미리 심사받아 두면 그 금액이 유지되나요?
신청과 실행 중 어느 시점 금리로 산정하는지는 은행·상품 약정마다 달라 공통 기준을 확인하지 못했습니다. 약정서의 한도 산정 기준일을 거래 은행에 확인하세요.
Q. 지방은 한도 계산이 어떻게 다른가요?
2026년 하반기 기준 지방 주담대는 스트레스 DSR 2단계·적용비율 50%·스트레스 금리 1.5%입니다. 수도권·규제지역은 3단계·100%·3.0%입니다.
Q. 고정형이나 주기형으로 받으면 한도가 늘어나나요?
상품 종류별 가산 비율을 밝힌 6개월 이내 자료를 찾지 못했습니다. 확인된 것은 수도권·규제지역 3.0%, 지방 1.5%까지입니다. 거래 은행에 물어보세요.
기준금리가 어느 쪽으로 가든 한도를 정하는 계산식은 그대로입니다.
규제 한도와 은행 창구 한도는 다릅니다.
이 글은 특정 금융상품의 가입이나 대출을 권하지 않습니다.
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